É o poder jurídico direito e imediato do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. Estão previstos no art. 1.225 do Código Civil e tem a propriedade maior destaque.
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso.
Principais características
Absolutismo: os direitos reais exercem-se erga omnes, ou seja, contra todos, já que acarretam na sujeição universal ao dever de abstenção sobre a prática de qualquer ato capaz de interferir na atuação do titular sobre o direito. Como consequência do princípio do absolutismo, surge o princípio da publicidade: os direitos reais só se podem exercer contra todos se forem ostentados publicamente, ou seja, através do registro (artigo 1.227 do Código Civil).
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Sequela – os direitos reais aderem à coisa, sujeitando-a imediatamente ao poder de seu titular, com oponibilidade erga omnes. O direito de sequela ou jus persequendi confere ao titular o direito de perseguir a coisa e reivindicá-la de quem quer que seja:
Exemplo: “A” dá seu imóvel em hipoteca em favor de “B”. Posteriormente, vende o mesmo bem para “C”, sem cumprir a obrigação hipotecária. Poderá o “B” perseguir tal imóvel e solicitar que o mesmo seja alienado judicialmente para fins de pagamento do crédito (lembre-se a hipoteca deverá estar registrada no cartório para ter efeitos).
Preferência: presente predominantemente nos direitos reais de garantia. Consiste no privilégio do titular do direito real em obter o pagamento de um débito com o valor da venda do bem dado em garantia. Assim, havendo o concurso de diversos credores, a coisa dada em garantia será alienada judicialmente e efetuado primeiramente o pagamento do débito do credor com garantia real (ex: hipoteca, penhor). Se sobrar algo, paga-se os demais (ex: credores quirografários). No concurso entre diversos titulares de direitos reais (ex: várias hipotecas), paga-se de acordo com a ordem de registros.
Neste mister, interessante falar dos privilégios legais, instituídos em razão do interesse público e que tem o condão de mitigar o direito de preferência das garantias reais (ex: acidentários, trabalhistas e reais). Os privilégios reais são direitos obrigacionais (podem decorrer de um negócio jurídico ou de um ato ilícito) que o legislador acolhe como prioritários para a sociedade. Estes recaem sobre todo o patrimônio do devedor, enquanto os direitos reais recaem sobre um bem específico e individualizado.
Privilégios reais → direitos obrigacionais
Direitos reais → bem específico
Tipicidade: pelo poder que emana dos direitos reais (sequela, preferência), operando-se contra toda a coletividade, não poderiam os direitos reais ser criados indistintamente pelas partes, sob pena de total insegurança no comércio jurídico. Portanto, os direitos reais são somente aqueles previstos na lei (de enumeração taxativa, numerus clausus, previstos no art. 1.225 do Código Civil. Adotando o princípio da tipicidade, à semelhança do princípio da reserva legal do direito penal, não será permitido aos particulares criar outros direitos reais que não aqueles previstos em lei.
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