A aquisição da propriedade imóvel pode ser dar via:
- Originária
- Derivada
Direitos Pessoais vs. Direitos Reais
- **Direitos Pessoais:** Adquirem-se pela conjugação de vontades (com amplas possibilidades).
- **Direitos Reais:** Possuem modos de aquisição delimitados previamente em lei.
Modos de Aquisição
- **Originário:** Não há transmissão de um sujeito para o outro.
- **Derivado:** Decorrente de relação negocial.
Registro
O registro é modo de aquisição da propriedade imóvel (art. 1245) assim como a tradição é da móvel (art. 1267).
- **Art. 1.245:** Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
- § 1º: Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
- § 2º: Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
- **Art. 1.267:** A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
- Parágrafo único: Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.
Sem o registro, não se adquire inter vivos a propriedade do bem imóvel. No caso de sucessão, há imediata transferência com o falecimento (princípio da saisine), não bastando somente o título (escritura pública, instrumento particular, sentença de adjudicação, carta de arrematação, etc) para gerar efeitos translativos. O negócio jurídico não registrado produz somente efeitos obrigacionais, mas o título é pressuposto indispensável do ato (art. 1227 e art. 108).
- **Art. 1.227:** Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
- **Art. 108:** Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Se “A” vende o imóvel a “B” e posteriormente a “C”, e este registra primeiro, “B” terá somente direito pessoal (indenização) em face de “A”. Porém, o negócio jurídico celebrado é suficiente para ser levado a registro, não havendo a necessidade de um segundo ato. Logo, se “A” vende um imóvel a “B” e vem a falecer antes do registro, “B” poderá registrar o bem normalmente, mesmo com a oposição dos herdeiros, apesar do art. 1784.
- **Art. 1.784:** Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.
Atributos do Registro
1. **Constitutividade:**
- O registro do título translativo do domínio é indispensável à aquisição da propriedade imobiliária inter vivos. Enquanto não houver o registro, o alienante continua como proprietário e responsável pelo pagamento de tributos, condomínio, podendo exigir a efetivação do registro através de ação de obrigação de fazer (art. 461, CPC).
- **Art. 461:** Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.
- O artigo 1227 do Código Civil menciona os efeitos constitutivos do registro, mas ressalva os casos em que o registro possui efeitos meramente declaratórios, como na sucessão e usucapião.
- **Art. 1.227:** Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
2. **Prioridade ou Preferência:**
- Proteção dada àquele que prenota o título constitutivo em primeiro lugar no livro de protocolo de registro imobiliário. Se um imóvel é vendido a várias pessoas, terá preferência quem registrar primeiro. O vendedor cometerá crime de estelionato – art. 171, §2°, II, do CP.
- **Art. 171:** Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento:
- Pena - reclusão, de um a cinco anos, e multa.
- § 2º - Nas mesmas penas incorre quem:
- II - vende, permuta, dá em pagamento ou em garantia coisa própria inalienável, gravada de ônus ou litigiosa, ou imóvel que prometeu vender a terceiro, mediante pagamento em prestações, silenciando sobre qualquer dessas circunstâncias;
- Os títulos prenotados posteriormente serão protocolizados e analisados somente se os anteriores forem invalidados. O exame de validade deve ocorrer em até 30 dias (art. 188, Lei 6.015/73).
- **Art. 188:** Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes.
- O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda de imóvel.
3. **Força Probante:**
- O registro induz presunção juris tantum de propriedade, produzindo todos os efeitos legais enquanto não cancelados. O registro não confere presunção absoluta de propriedade (juris tantum), podendo ser quebrada tal presunção através de ação judicial de nulidade do título (art. 1245, §2°), mesmo que tenha havido sucessivas cadeias de venda e de registro.
- **Art. 1.245:** Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
- § 2º: Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
- No caso de sucessivas vendas, o último comprador deverá se valer da denunciação da lide (art. 70, I, CPC), para poder exercer os direitos decorrentes da evicção (art. 447 do CC), sob pena da perda do direito de regresso.
- **Art. 70:** A denunciação da lide é obrigatória:
- I - ao alienante, na ação em que terceiro reivindica a coisa, cujo domínio foi transferido à parte, a fim de que esta possa exercer o direito que da evicção lhe resulta;
- **Art. 447:** Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.
- **Art. 934:** Aquele que ressarcir o dano causado por outrem pode reaver o que houver pago daquele por quem pagou, salvo se o causador do dano for descendente seu, absoluta ou relativamente incapaz.
4. **Continuidade:**
- O registro de um título se liga ao registro anterior, formando uma cadeia de atos. Se “A” transfere um imóvel a “B”, e o nome do alienante não consta do registro, tal escritura não poderá ser registrada. Deve coincidir o nome do alienante com aquele do registro. Se há uma sequência de vendas sem registro - “A” para “B”, que vende para “C” - este último terá que solicitar o registro das anteriores para conseguir o seu.
- A forma atual de não pagar o ITBI imediatamente é a outorga de procuração em causa própria (art. 685), que é irrevogável e não se extingue pela morte, dando poderes ao outorgado para lavrar a escritura em seu benefício. A continuidade se aplica aos modos derivados de aquisição da propriedade e não originários (ex: usucapião).
- **Art. 685:** Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.
5. **Publicidade:**
- O registro torna públicas as modificações no cadastro imobiliário, bem como eventuais ônus sobre o imóvel. Através do registro, o domínio passa a ser oponível erga omnes.
6. **Legalidade:**
- O registro somente terá validade se vinculado a título regular. O exame da legalidade ocorrerá em até 30 dias da prenotação do título. Caso o oficial do registro se oponha à realização do ato
, o interessado poderá solicitar a suscitação de dúvida ao juiz competente (art. 198, Lei 6.015/73).
- **Art. 198:** Impugnado, por qualquer interessado, o registro, ou sendo este, em face do título, legalmente duvidoso, proceder-se-á do seguinte modo:
- I - protocolado o título, o oficial promoverá, em seguida, a averiguação;
- II - finda esta, o oficial, no prazo de 30 (trinta) dias, proferirá sua decisão;
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